Påvirkninger, risiko og muligheter

Bygg-, anleggs- og eiendomssektoren står for 40 % av de globale klimagassutslippene. Når man beregner både direkte og indirekte utslipp i verdikjeden, står byggenæringen for omtrent 16 % av Norges totale klimagassutslipp, hvorav en stor andel av utslippet skjer utenlands (Asplan Viak, 2024).

Klimagassutslipp er vurdert som en vesentlig negativ påvirkning for BOB, og da særskilt for forretningsområdet eiendomsutvikling, som utvikler nye boligprosjekter. BOBs påvirkning som byggherre er vesentlig både i skala, omfang og irreversibilitet.

Et kunnskapsgrunnlag utarbeidet for næringen i 2024, viser at de største klimagassutslippene skyldes:

Kilde: Kommunal- og distriktsdepartementet, 2024

(lenke til rapport: kunnskapsgrunnlag-til-dialog-om-klimapartnerskap-2024.pdf)

Energiforbruk

Tabellen under viser samlet energiforbruk i MWh i Scope 2, altså energiforbruk i bygg BOB bruker selv. All elektrisiteten kjøpes med opprinnelsesgarantier og er derfor 100% fornybart. Nærvarmen vi benytter kommer fra sjøvanns-varmepumper og fjernvarmen kommer fra avfallsforbrenning.

Tabellen under viser det historiske energiforbruket BOB har i egne bygg. I 2024 var den samlede energibruken på 466,8 MWh, og i 2025 var den på 462,3 MWh. Diagrammet viser også at 2024 var første gang fjernvarmeforbruket på lageret ble inkludert i beregningene og en endring i forbruksmønsteret til Region Nordvest ved at de flyttet til nye lokaler med solcelleanlegg og nærvarme.

Tabell for historiske energiforbrukstall i MWh fordelt på energitype, B3.

Klimaregnskap

Klimagassutslipp (CO₂e) oppstår i flere ledd av vår virksomhet; utslipp fra egne kjøretøy og maskiner, innkjøpte varer og materialer, på byggeplassen ved oppføring av boliger samt utslipp i byggets levetid.

Å redegjøre for klimagassutslipp er det første steget i å redusere avtrykket vårt på klima og miljø. BOB startet som et av de første boligbyggelagene med klimaregnskap for egen virksomhet i 2019. Klimaregnskapet vårt føres i henhold til Greenhouse Gas-protokollen (GHG protocol).

Regnskapet for klimagassutslipp i BOB sin virksomhet i 2025 inkluderer de samme punktene som ble rapportert i 2024, men i tillegg inkluderes utslipp for byggeprosjekter. I 2025 har BOB Eiendomsutvikling kun et rehabiliteringsprosjekt som ble ferdigstilt, det er derfor kun tall fra dette som er inkludert i regnskapet.

Tabell for historisk oversikt over hvilke områder i klimagassrapporteringen som er inkludert og ekskludert,
B3

Utslipp i egen drift, Scope 1 og scope 2

BOB sto i 2025 for et klimagassutslipp fra egen drift (Scope 1 og 2) på 58,98 tonn CO₂e. De viktigste kildene til utslipp er drivstoff i kjøretøy og utstyr vi bruker til daglig, energi i byggene vi holder til i (kontorbygg og lager), inkludert lading av elbiler som skjer ved våre lokaler.

De siste årene har vi byttet ut fossile kjøretøy og maskiner med fossilfrie alternativer etter hvert som kjøretøyene og utstyret har blitt modent for utskifting. Dette har ført til en nedgang i direkte utslipp (Scope 1) de fem siste årene.

Figur B3 viser historiske totale utslipp i Scope 1 og tabellen under viser de faktiske utslippstallene og andelen elektriske kjøretøy av den totale bilparken til BOB de forskjellige årene.

Scope 2 utgjør indirekte utslipp fra energien vi har brukt i byggene vi holder til i (kontorbygg og lager). BOBs hovedkontor i Nygårdsgaten fikk i løpet av 2022 ny og moderne energisentral. Det nye varmepumpesystemet til energisentralen kom i drift i april 2022 og et energioppfølgingssystem (EOS) ble tatt i bruk i 2023. Dette førte til at energiforbruket til oppvarming og kjøling ble redusert med 58 % fra 2021 til 2023. Lagerarealene til eiendomsdrift ble flyttet høsten 2023 og arealet ble redusert fra 718m2 til 136 m2. I tillegg har avdelingen i Førde flyttet inn i helt nye kontorlokaler med EOS-system, solceller på taket og sjøvannsvarmepumpe i 2024. Alle disse tiltakene er både energibesparende og kostnadsbesparende for BOB.

Tabell, B3 viser historiske totale utslipp i Scope 2 beregnet basert på både lokasjonsbasert metode og markedsbasert metode. Markedsbasert metode ble for første gang rapportert på i 2023.

Hvert år blir noen av utslippsfaktorene oppdatert. I tillegg har vi hvert år inkludert flere områder i rapporteringen. BOB har rapportert et økende utslipp i Scope 2 både fra 2022 til 2023 og til 2024. Økningen fra 2022 til 2023 kommer av at dette var første gangen det ble rapportert på nærvarmeforbruket på hovedkontoret, samt at utslippsfaktoren for strøm gikk opp fra 11gCO₂e/kWh til 19gCO₂e/kWh. I 2024 har utslippsfaktoren for strøm gått ned til 15gCO₂e/kWh, men fjernvarmeforbruket for lageret i Bergen er inkludert for første gang. I tillegg har kontorene i Førde blitt flyttet til nye lokaler som også benytter seg av nærvarme. Dette påvirker også totalen. I 2025 ble det valgt å bruke så lokale utslippsfaktorer som mulig for fjernvarme. Derfor gikk vi fra å bruke utslippsfaktorer basert på tall fra Europa til tall fra Norge. Utslippsfaktoren for fjernvarme ble derav redusert fra 0,0499t/GJ i 2024 til 0,0156 t/GJ i 2025.

Tabell over utslipp i Scope 1 og 2(1, 2, 3)(Lokasjonsbasert metode).

BOB sitt totale klimagassutslipp i Scope 1 og 2 til å være 54,82 tCO₂e i rapporteringsåret beregnet med markedsbasert metode. I tillegg til at vi har iverksatt utslippsreduserende tiltak som gradvis utfasing av fossile kjøretøy og energioptimalisering av egne bygg.

(1) BOBs klimaregnskap føres i henhold til Greenhouse Gas-protokollen som er det mest brukte rammeverket for klimaregnskap. Utslippene deles opp i tre områder, eller «scopes», som definerer om utslippene regnes som at de tilhører BOBs egen drift (scope 1 og scope 2) eller BOBs verdikjede (scope 3).

(2) BOB fører klimaregnskap basert på prinsipp om «operasjonell kontroll». Det vil si at lokaler, kjøretøy og utstyr som brukes av BOB blir inkludert i scope 1 og scope 2, mens eiendommer BOB eier, men ikke bruker, blir inkludert i scope 3.

(3) Utslipp i scope 2 øker de siste årene da bygningsmassen i større grad rapporterer på nærvarme og fjernvarme.

Tabell over utslipp i Scope 1 og 2 (Markedsbasert metode).

BOB sto i 2025 for et indirekte klimagassutslipp i vår verdikjede (Scope 3) på 567,3 tonn CO₂e. Dette er utslipp som kan knyttes til våre aktiviteter, men fra kilder som ikke direkte eies av BOB. I 2025 ble det for første gang rapportert på utslipp fra byggeprosjekter.

Utslippene fra byggeprosjektene berører flere kategorier i Scope 3; 1. Innkjøpte varer og tjenester, 5. Avfall fra egen drift, 11. Bruk av solgte produkter og 12. Avhending av solgte produkter. Beregningene for byggeprosjektet er utført i henhold til NS3720 og NS3031, utslippsfaktorer er i hovedsak hentet fra EPD (Environmental Product Declaration) til materialene. Resultatene viser i en oppgang i innkjøpte IT-utstyr i 2023, da Nygårdsgaten 13 ble utsatt for et tyveri og måtte erstatte div. data-utstyr.

I 2024 var det stort sett nedgang på alle punkter. Det ble blant annet tatt grep for å redusere avfallsmengdene i Nygårdsgaten 13 i juni 2024 ved å innføre matavfall sortering i alle etasjer. Dette har ført til en økende sorteringsgrad fra 60% i 2023 til 64% i 2025.

I 2025 ser vi nedgang i utslippene innenfor kategoriene: kapitalvarer, utvinning av drivstoff/energi, avfall på kontorene, flyreiser, kjøregodtgjørelser, ansattpendling og energiforbruk i utleiebygg. Nedgangen i utslipp fra energiforbruk i utleiebygg er stor, på tross av at forbruket (MWh) bare har litt nedgang. Dette kommer av at utslippsfaktoren her er endret til å være spesifisert til Norge, og den tidligere var basert på Europa.

Det har ikke blitt utført noen spesielle tiltak knyttet til kjøregodtgjørelser eller ansattpendling, allikevel går utslippene ned her. Det kan se ut som det er flere årsaker til dette, de ansatte både reiser mindre og flere benytter elbil. Utslipp tilknyttet boligprosjekter ble for første gang inkludert i 2025. Disse utslippene kommer kun fra ett rehabiliteringsprosjekt, Birkeveien.

BOB hadde også ett nybygg-prosjekt som ble ferdigstilt i 2025 men dette har vi ikke klimagassberegninger fra. Fremover skal vi rapportere på alle bygge-prosjekt utført av Eiendomsutvikling som ferdigstilles i gjeldende år.

Samlet utslipp
Tabell Samlet utslipp i Scope 1, 2 og 3 (lokasjonsbasert metode):

Klimaintensitet viser utslipp i Scope 1 og Scope 2 (lokasjonsbasert metode) over salgsinntekter. BOB sin klimaintensitet var i 2025 på 1,43E-07 tCO2e/kr.

I BOB jobber vi hvert år med å bygge boliger til medlemmene våre og bistå de i å ta best mulig vare på bygningsmassen. Prosjektavdelingen i BOB bidrar i både større og mindre prosjekter for å oppgradere og vedlikeholde borettslag og næringsarealer. I 2025 hadde de hele 17 Fase 1-prosjekter (forprosjekt/konseptfase), 18 Fase 2-prosjekter (gjennomføringsfase) og 6 SHA-oppdrag (oppfølging av sikkerhet, helse og arbeidsmiljø på byggeplass). Stort sett er disse prosjektene eid av BOB-medlemmer og byggherre blir da borettslagene. Men i 2025 rehabiliterte de også ett av BOB sine egne bygg, Birkeveien 38- 44.

Prosjektavdelingen ble engasjert av BOB Boligutleie AS for å utarbeide en mulighetsrapport for fremtidig utvikling av Birkeveien 38-44. Eiendommen er en femetasjes boligblokk og består av 36 leiligheter med garasjer i underetasjen. 6 ulike alternativer for utvikling ble kartlagt og vurdert for Birkeveien og både riving av eksisterende bygg og etablering av nybygg, samt totalrehabilitering der man kun i hovedsak lar akse og bærevegger gjenstå, ble vurdert. Det ble besluttet å gå for en rehabilitering og omgjøring til borettslag, der vi oppgraderer og utbedrer de anlegg som borettslaget typisk vil ha ansvar for og samtidig løfter kvaliteten i den enkelte leilighet til et akseptabelt minimumsnivå.

Prosjektet inneholder blant annet etterisolering av de fasader som var mangelfullt isolert fra tidligere, etterisolering av yttertak, balansert ventilasjon i alle leiligheter, ny varmtvannsbereder-sentral med varmepumpe som leverer både varmtvann og varme til nye konvektorer. Det ble etablert nye stigeledninger for vann, varme og sirkulasjon fra varmtvannsbereder-sentralen og ut til alle leilighetene, der det ble montert nye fordelerskap med stoppekraner, energimålere og lekkasjesikring.

Det nye fordelerskapet er klargjort for påkobling på et senere tidspunkt, når beboer monterer rør i rør i sin leilighet. Eksisterende avløp er strømpet fra loft og ut til første offentlige kum. Det ble i miljøsaneringsrapporten dokumentert produkter som inneholdt asbest. Alle asbestholdige produkter ble sanert som en del av rehabiliteringen.

Leilighetene bærer preg av høy grad av ombruk, der kun overflater og elementer som hadde behov ble malt eller byttet ut. Det ble gjennomført en ombrukskartlegging der vi de fleste av bygningsdelene med restlevetid er ombrukt i prosjektet.

Tiltakene førte til at boligmassen ble mer energieffektiv. Før tiltakene hadde bygget et simulert energiforbruk på 233 kWh/m2 og energimerke var en mørkerød E. Den gjennomsnittlige boligblokka i Norge 19 er på 156 kWh/m2, som viser stort forbedringspotensial. Etter tiltakene ble gjennomført viser nye simuleringer et energiforbruk på 102 kWh/m2 og de har i snitt fått energimerket lysegrønn B.

Utslippene fra rehabiliteringsprosjektet Birkeveien er inkludert i Scope 3. Som beskrevet over ble det i mulighetsstudiet vurdert om bygget skulle rives og bygges nytt eller om det skulle rehabiliteres. BOB Eiendomsutvikling har satt egne mål for utslipp i prosjekter. Dersom vi hadde fulgt de fastsatte målene ville ett nybyggprosjekt hatt utslipp fra materialer (modulene A1-A3, A4-A5, B1-B5 og C1-C4 etter NS 3720:2018) på ca. 380kg CO₂e/m2. Dette rehabiliteringsprosjektet endte med et totalt utslipp fra materialer på 75 kg CO₂e/m2. Det vil si at dette rehabiliteringsprosjektet bare utgjorde 19% av utslippet man kunne forventet ved et nybygg.

Tabell B5 viser antall og areal (i hektar) av steder som BOB eier i eller i nærheten av et område med sårbart biologisk mangfold.

Tabellen viser samlet arealbruk fordelt på ulike typer areal, målt i hektar. Det er første gang BOB rapporterer på dette i 2025.

B6. Vann

BOB sitt hovedkontor i Nygårdsgaten 13 hadde i 2025 et vannforbruk på omtrent 665 000 liter. Utenom dette har bedriften ett annet kontor og et lager som vi eier selv hvor vi også har et vannforbruk, men ingen måler. I tillegg har vi noe vannforbruk i tilknytning til byggeprosjektene, men dette har vi ingen rapportering på for 2025.

Ifølge European Environment Agency (2025) har Norge den laveste vannbelastningen i Europa, målt med Water exploitation index plus (WEI+).

B7. Ressursbruk, sirkulær økonomi og avfallshåndtering

Byggebransjen har en negativ påvirkning på klima gjennom både uttak av jomfruelige naturressurser og mengden avfall som skapes i prosjektene. Økt grad av sirkularitet er derfor positivt både for å redusere klimagassutslipp og for å begrense ressursbruken. BOB Eiendomsutvikling jobber etter filosofien «reduce, reuse and recycle» når BOB bygger nye boliger. Det gjennomføres ombrukskartlegginger i henhold til kravene i byggteknisk forskrift.

Ombruk av byggevarer

Vi arbeider med å få opp systemer for ombruk internt slik at vi kan bruke det selv og få våre kunder til å benytte det. Vi har signert en partnerkontrakt med Sirken som vi skal teste det neste halvåret på flere prosjekter og noen overskuddsvarer vi har fra BOB-huset. I tillegg holder vi på å utarbeide et vedlegg til konkurransegrunnlaget til prosjekt hvor vi stiller krav til levering av varer med ombruksverdi til Sirken og at tiltak blir utført/materialer blir valgt med bakgrunn i fremtidig ombruk. Vedlegget er tenkt som et element som kan tas ut av konkurransegrunnlaget dersom det ikke er varer med ombruksverdi eller borettslaget av annen grunn ikke ønsker å inkludere det. Vårt mål er å få dette med som et krav på de fleste prosjekter.

Delegården- gjenbruk av tegl

I Delegården har vi lagt vekt på løsninger som står seg over tid, med fokus på ombruk og holdbare materialvalg. Fasaden kles med tegl. Vi tilrettelegger for en kombinasjon av ombrukstegl og ny tegl, avhengig av hva som er tilgjengelig på byggetidspunktet. Tegl har svært lang holdbarhet, og gir en vakker patina. Ser man bygget i et livsløpsperspektiv, med både byggefase og driftsfase, vil materialer med lavt vedlikeholdsbehov bidra til et lavere samlet CO₂ -avtrykk. Vi har også tilrettelagt for at de rause fellesarealene skal kunne benytte gode ombruksmaterialer eller restpartier. Dette gjelder både gulv, flis og/eller demokjøkken, med forbehold om hva som er tilgjengelig i byggefasen. Fasaden til sykkelskuret blir i utgangspunktet i treverk, men kan vurderes endret til annet tilgjengelig ombruksmateriale i byggeprosessen.

Avfallshåndtering

Avfallshåndteringen i BOB består av avfall fra de tre lokasjonene vi selv benytter, kontoret i Nygårdsgaten, lageret i Conrad Mohrs vei 15 og Region Nordvest. I tillegg har vi i år rapportert for første gang på utslipp fra rehabiliteringsprosjektet Birkeveien, så da er også avfallet der tatt med. Vi har også generert avfall på ett annet byggeprosjekt, men dette er det ikke hentet inn tall på da det ikke er inkludert i utslippsberegningene. Totalt har vi generert 69 tonn avfall med en sorteringsgrad på 65% som vist i tabellen under.

Gjennom høsten 2025 har BOB utarbeidet en handlingsplan for bærekraft med SMARTE mål og konkrete tiltak. Det har gitt BOB mål og retning innenfor alle vesentlige områder. De tallfestede smarte målene som omhandler de mest vesentlige klimagassutslippene, er listet i tabellen under.

Tabell med oversikt over målene med basisår, målår og beskrivelse av tiltak, C3.

Klimaprofilen for Vestland (Norsk Klimaservicesenter, 2025) beskriver dagens klima, forventede klimaendringer og klimautfordringer fram mot år 2100. På Vestlandet er det en sannsynlig økning for kraftig nedbør og økt overvann, regnflom, jord-, flom- og sørpeskred og stormflod. Både dagens ekstremvær og fremtidige klimaendringer vil ha betydning for hvor vi kan bygge og hva bygningene må tåle. BOB planlegger å gjennomføre en overordnet klimarisikoanalyse i 2026. Denne vil gi oss et oppdatert kunnskapsgrunnlag for å vurdere risiko og muligheter knyttet til fysisk klimarisiko og overgangsrisiko, og et grunnlag for å prioritere tiltak for klimatilpasning.

(Kilde: Klimaprofil Vestland - Norsk klimaservicesenter)