Styrets årsberetning
2024 var et år med kontraster. På den ene siden påvirker de krevende tidene i eiendomsutvikling BOB-konsernets økonomiske resultat. På den andre siden har antall medlemmer fortsatt å vokse, antall forretningsføreravtaler er rekordhøyt, og etterspørselen etter BOBs drifts-, service- og rådgivningstjenester har i hovedsak vært stabil og god.
2024 var et år med kontraster. På den ene siden påvirker de krevende tidene i eiendomsutvikling BOB-konsernets økonomiske resultat. På den andre siden har antall medlemmer fortsatt å vokse, antall forretningsføreravtaler er rekordhøyt, og etterspørselen etter BOBs drifts-, service- og rådgivningstjenester har i hovedsak vært stabil og god.
Om BOB BBL
Om BOB BBL
BOB BBL er et medlemsbasert samvirkeforetak som har til hovedformål å skaffe boliger til andelseierne gjennom borettslag eller på annen måte, og å forvalte boliger for andelseierne. BOBs virksomhet har basis i «Lov om bustadbyggelag». BOB BBL er et samvirkeforetak som ikke betaler økonomisk utbytte til andelseierne.
BOB BBL Konsern er organisert som et konsern med mor- og datterselskaper, der BOB BBL er morselskapet. Hovedkontoret er i Bergen, med et mindre regionskontor i Førde som tilbyr forretningsførsel samt drifts- og eiendomstjenester. Datterselskapenes oppgave er å realisere de overordnede mål som er fastsatt av konsernstyret.
Skal BOB kunne fylle dette samfunnsoppdraget også fremover, er det viktig at BOB fortsetter å utvikle seg, og at driften er lønnsom. Etter krevende finansielle år innen eiendomsutvikling legges det opp til at 2025 blir et vendepunkt, selv om antall nye boliger som legges ut for salg den første tiden vil være moderat.
BOB BBL er et medlemsbasert samvirkeforetak som har til hovedformål å skaffe boliger til andelseierne gjennom borettslag eller på annen måte, og å forvalte boliger for andelseierne. BOBs virksomhet har basis i «Lov om bustadbyggelag». BOB BBL er et samvirkeforetak som ikke betaler økonomisk utbytte til andelseierne.
BOB BBL Konsern er organisert som et konsern med mor- og datterselskaper, der BOB BBL er morselskapet. Hovedkontoret er i Bergen, med et mindre regionskontor i Førde som tilbyr forretningsførsel samt drifts- og eiendomstjenester. Datterselskapenes oppgave er å realisere de overordnede mål som er fastsatt av konsernstyret.
Skal BOB kunne fylle dette samfunnsoppdraget også fremover, er det viktig at BOB fortsetter å utvikle seg, og at driften er lønnsom. Etter krevende finansielle år innen eiendomsutvikling legges det opp til at 2025 blir et vendepunkt, selv om antall nye boliger som legges ut for salg den første tiden vil være moderat.
Den digitale satsingen i BOB fortsetter. Vi tar også nye skritt i vårt bærekraftsarbeid, som skal være en integrert del av BOBs drift og utvikling, og en del av vår verdimessige forankring. BOBs virksomhet ble resertifisert som Miljøfyrtårn i 2024.
Med ferdigstillelsen av Kuben i 2024, gjenstår det nå kun ett nyboligprosjekt i Damsgårdssundet, som har vært BOBs primære utbyggingsområde i femten år. En ny del av Bergen sentrum er med dette blitt oppgradert og tilgjengeliggjort gjennom sjøpromenade, offentlige plasser og «Småpudden». BOB har bidratt til offentlige anlegg og infrastruktur med om lag 170 millioner kroner.
Den digitale satsingen i BOB fortsetter. Vi tar også nye skritt i vårt bærekraftsarbeid, som skal være en integrert del av BOBs drift og utvikling, og en del av vår verdimessige forankring. BOBs virksomhet ble resertifisert som Miljøfyrtårn i 2024.
Med ferdigstillelsen av Kuben i 2024, gjenstår det nå kun ett nyboligprosjekt i Damsgårdssundet, som har vært BOBs primære utbyggingsområde i femten år. En ny del av Bergen sentrum er med dette blitt oppgradert og tilgjengeliggjort gjennom sjøpromenade, offentlige plasser og «Småpudden». BOB har bidratt til offentlige anlegg og infrastruktur med om lag 170 millioner kroner.
Fortsatt krevende marked for eiendomsutvikling
BOB skal være en ledende bolig- og områdeutvikler. Vi skal bygge boliger av god kvalitet og utvikle trygge og attraktive nabolag til ulike kjøpegrupper. BOBs utbyggingsvirksomhet foregår gjennom selskapet BOB Eiendomsutvikling AS, som er eid 100 prosent av BOB BBL. I tillegg deltar BOB Eiendomsutvikling AS som deleier i flere utviklings- og utbyggingsprosjekter, men hvor forkjøpsretten til BOBs medlemmer alltid er en forutsetning.
2024 var et krevende år for eiendomsutvikling. Et høyt rentenivå, kombinert med reguleringsprosesser som trekker ut i tid, medfører høye finanskostnader. I tillegg har etterspørselssiden for nyboliger fortsatt å være svak.
I 2024 ferdigstilte BOB 36 boliger i Kuben i Damsgårdssundet. I tillegg til dette ble 31 boliger i Vatletun byggetrinn 1 på Voss ferdigstilt. Sistnevnte er et samarbeidsprosjekt med tre andre eiere, hvor BOB Eiendomsutvikling AS eier 50 prosent.
Styret er opptatt av at det anskaffes og utvikles en tomteportefølje som gjør at BOB kontinuerlig har boliger under bygging og for salg, selv om det årlige antallet vil variere.
I Bergen tar reguleringsprosesser for lang tid og er preget av for høy usikkerhet, og det er derfor etablert flere arenaer mellom bransjen og Bergen kommune for å se på mulige forbedringstiltak. BOB skal opptre seriøst og tillitsskapende overfor reguleringsmyndigheter, men også kunne delta i samfunnsdebatten og være tydelig når tilretteleggingen fra det offentlige bør bli bedre.
Styret konstaterer at kombinasjonen av lange reguleringsprosesser, høye byggekostnader og fortsatt høy rente setter lønnsomheten i prosjektene under press, og at det kan skje endringer både i prosjektportefølje og tidspunkt for utbygging i de ulike prosjekter.
Fortsatt krevende marked for eiendomsutvikling
BOB skal være en ledende bolig- og områdeutvikler. Vi skal bygge boliger av god kvalitet og utvikle trygge og attraktive nabolag til ulike kjøpegrupper. BOBs utbyggingsvirksomhet foregår gjennom selskapet BOB Eiendomsutvikling AS, som er eid 100 prosent av BOB BBL. I tillegg deltar BOB Eiendomsutvikling AS som deleier i flere utviklings- og utbyggingsprosjekter, men hvor forkjøpsretten til BOBs medlemmer alltid er en forutsetning.
2024 var et krevende år for eiendomsutvikling. Et høyt rentenivå, kombinert med reguleringsprosesser som trekker ut i tid, medfører høye finanskostnader. I tillegg har etterspørselssiden for nyboliger fortsatt å være svak.
I 2024 ferdigstilte BOB 36 boliger i Kuben i Damsgårdssundet. I tillegg til dette ble 31 boliger i Vatletun byggetrinn 1 på Voss ferdigstilt. Sistnevnte er et samarbeidsprosjekt med tre andre eiere, hvor BOB Eiendomsutvikling AS eier 50 prosent.
Styret er opptatt av at det anskaffes og utvikles en tomteportefølje som gjør at BOB kontinuerlig har boliger under bygging og for salg, selv om det årlige antallet vil variere.
I Bergen tar reguleringsprosesser for lang tid og er preget av for høy usikkerhet, og det er derfor etablert flere arenaer mellom bransjen og Bergen kommune for å se på mulige forbedringstiltak. BOB skal opptre seriøst og tillitsskapende overfor reguleringsmyndigheter, men også kunne delta i samfunnsdebatten og være tydelig når tilretteleggingen fra det offentlige bør bli bedre.
Styret konstaterer at kombinasjonen av lange reguleringsprosesser, høye byggekostnader og fortsatt høy rente setter lønnsomheten i prosjektene under press, og at det kan skje endringer både i prosjektportefølje og tidspunkt for utbygging i de ulike prosjekter.
Utleieboliger
BOB skal tilby gode utleieboliger, og være en trygg og seriøs utleier. Per 31.12.24 har BOB 139 utleieboliger. Bergen kommune har tildelingsrett på 44 av utleieboligene i Bergen. Utleiebygget i Birkeveien på Landås, med 36 leiligheter, er besluttet omdannet til borettslag, og boligene vil bli tilbudt medlemmene på forkjøpsrett i løpet av 2025.
Utleieboliger
BOB skal tilby gode utleieboliger, og være en trygg og seriøs utleier. Per 31.12.24 har BOB 139 utleieboliger. Bergen kommune har tildelingsrett på 44 av utleieboligene i Bergen. Utleiebygget i Birkeveien på Landås, med 36 leiligheter, er besluttet omdannet til borettslag, og boligene vil bli tilbudt medlemmene på forkjøpsrett i løpet av 2025.
Stabilt godt marked for eiendomstjenester og rådgivning
BOB skal være et foretrukket kompetansemiljø for boligselskaper og eiere av næringseiendom. Det tilbys tjenester innenfor forretningsførsel/økonomisk rådgivning, teknisk rådgivning (inkludert miljø- og energirådgivning og forsikring), juridisk rådgivning, drift av næringseiendom og boligselskaper, prosjektadministrasjon innenfor blant annet rehabilitering og påbygg, samt løpende drifts- og servicetjenester ute hos kundene.
I 2024 økte BOB sin portefølje av boligselskap med 29 nye inngåtte forretningsføreravtaler, og per 31.12.24 hadde BOB forretningsføreravtaler med 693 boligselskaper med til sammen 32 764 boliger. Disse avtalene inkluderer blant annet regnskapsførsel, økonomisk rådgivning, innfordring og juridiske tjenester. Det har også vært fokus på å tilby tjenester til utbyggere innenfor stifting og seksjonering av nye boligselskaper.
Området for forretningsførsel tilbyr en rekke kurs til styremedlemmer, både digitale og fysiske kurs. I 2024 har det blant annet vært avholdt kurs og opplæring i Styreportalen, juridiske temaer, samt kurs for nye styremedlemmer. Kursene er populære tiltak for styremedlemmene i boligselskapene, og det har vært god påmelding gjennom hele 2024. Høstseminaret på Solstrand samlet til sammen 120 styremedlemmer og ansatte i boligselskapene til en helg med faglig påfyll, og er et populært samlingspunkt.
Stabilt godt marked for eiendomstjenester og rådgivning
BOB skal være et foretrukket kompetansemiljø for boligselskaper og eiere av næringseiendom. Det tilbys tjenester innenfor forretningsførsel/økonomisk rådgivning, teknisk rådgivning (inkludert miljø- og energirådgivning og forsikring), juridisk rådgivning, drift av næringseiendom og boligselskaper, prosjektadministrasjon innenfor blant annet rehabilitering og påbygg, samt løpende drifts- og servicetjenester ute hos kundene.
I 2024 økte BOB sin portefølje av boligselskap med 29 nye inngåtte forretningsføreravtaler, og per 31.12.24 hadde BOB forretningsføreravtaler med 693 boligselskaper med til sammen 32 764 boliger. Disse avtalene inkluderer blant annet regnskapsførsel, økonomisk rådgivning, innfordring og juridiske tjenester. Det har også vært fokus på å tilby tjenester til utbyggere innenfor stifting og seksjonering av nye boligselskaper.
Området for forretningsførsel tilbyr en rekke kurs til styremedlemmer, både digitale og fysiske kurs. I 2024 har det blant annet vært avholdt kurs og opplæring i Styreportalen, juridiske temaer, samt kurs for nye styremedlemmer. Kursene er populære tiltak for styremedlemmene i boligselskapene, og det har vært god påmelding gjennom hele 2024. Høstseminaret på Solstrand samlet til sammen 120 styremedlemmer og ansatte i boligselskapene til en helg med faglig påfyll, og er et populært samlingspunkt.
Avdelingene for Prosjekt og Teknisk rådgivning ble i 2024 slått sammen under felles ledelse. Tilgangen på oppdrag er god, og økende. Spesielt kan dette merkes på oppdrag som energikartlegging og vedlikeholdsplanlegging, tjenester som vil være energibesparende og fremtidsrettet. Det har i 2024 vært gjennomført og startet opp en rekke prosjekter i boligselskap, der BOB sine prosjektledere har bistått med forberedende planlegging og gjennomføring. Flere av prosjektene tilfredsstiller krav til offentlige støtteordninger og faller inn under Husbankens kriterier for finansiering. I forbindelse med prosjektgjennomføringen leverer vi også SHA-koordinator som egen tjeneste for å ivareta krav i byggherreforskriften på vegne av styrene i boligselskap. Avdelingen tilbyr også kurs og temakvelder flere ganger i året, der man tar for seg faglige og dagsaktuelle temaer innen vedlikehold og oppgradering av bygninger.
Eiendomstjenester og rådgivning i BOB forvalter og drifter næringseiendom for en rekke eiere, og er med det en betydelig leverandør av drifts- og forvaltningstjenester til næringslivet i bergensområdet. Det satses også på utleieforvaltning av leiligheter for eksterne næringsaktører.
Avdelingene for Prosjekt og Teknisk rådgivning ble i 2024 slått sammen under felles ledelse. Tilgangen på oppdrag er god, og økende. Spesielt kan dette merkes på oppdrag som energikartlegging og vedlikeholdsplanlegging, tjenester som vil være energibesparende og fremtidsrettet. Det har i 2024 vært gjennomført og startet opp en rekke prosjekter i boligselskap, der BOB sine prosjektledere har bistått med forberedende planlegging og gjennomføring. Flere av prosjektene tilfredsstiller krav til offentlige støtteordninger og faller inn under Husbankens kriterier for finansiering. I forbindelse med prosjektgjennomføringen leverer vi også SHA-koordinator som egen tjeneste for å ivareta krav i byggherreforskriften på vegne av styrene i boligselskap. Avdelingen tilbyr også kurs og temakvelder flere ganger i året, der man tar for seg faglige og dagsaktuelle temaer innen vedlikehold og oppgradering av bygninger.
Eiendomstjenester og rådgivning i BOB forvalter og drifter næringseiendom for en rekke eiere, og er med det en betydelig leverandør av drifts- og forvaltningstjenester til næringslivet i bergensområdet. Det satses også på utleieforvaltning av leiligheter for eksterne næringsaktører.
Over 80 000 medeiere
Stadig flere ser verdien av å tegne medlemskap i BOB. Medlemsveksten har tiltatt siden 2020 (70 415 medlemmer) og ved utgangen av 2024 var vi for første gang mer enn 80 000 medlemmer i BOB. Det offisielle tallet var per 31.12.24 80 300 medlemmer, mot 77 602 per 31.12.23.
BOB skal tilby medlemmene fordeler som gjør det attraktivt å være medlem. Den viktigste fordelen er forkjøpsretten, både ved kjøp av ny eller brukt bolig. Selv om BOB skal skaffe medlemmene nye boliger, blir forkjøpsretten i størst omfang benyttet på brukte boliger. For mange vil også dette være veien inn i boligmarkedet, siden forkjøpsretten gjennom medlemskap i BOB potensielt kan gjøres gjeldende på 18 308 brukte boliger, i tillegg til boliger for salg hos andre boligbyggelag i de største byene gjennom et eget storbysamarbeid.
I 2024 ble forkjøpsretten benyttet på 280 brukte BOB-boliger. Det totale antall eierskifter på boliger i 2024 hvor BOB er forretningsfører var 1 282.
Over 80 000 medeiere
Stadig flere ser verdien av å tegne medlemskap i BOB. Medlemsveksten har tiltatt siden 2020 (70 415 medlemmer) og ved utgangen av 2024 var vi for første gang mer enn 80 000 medlemmer i BOB. Det offisielle tallet var per 31.12.24 80 300 medlemmer, mot 77 602 per 31.12.23.
BOB skal tilby medlemmene fordeler som gjør det attraktivt å være medlem. Den viktigste fordelen er forkjøpsretten, både ved kjøp av ny eller brukt bolig. Selv om BOB skal skaffe medlemmene nye boliger, blir forkjøpsretten i størst omfang benyttet på brukte boliger. For mange vil også dette være veien inn i boligmarkedet, siden forkjøpsretten gjennom medlemskap i BOB potensielt kan gjøres gjeldende på 18 308 brukte boliger, i tillegg til boliger for salg hos andre boligbyggelag i de største byene gjennom et eget storbysamarbeid.
I 2024 ble forkjøpsretten benyttet på 280 brukte BOB-boliger. Det totale antall eierskifter på boliger i 2024 hvor BOB er forretningsfører var 1 282.
BOB tilbyr i tillegg relevante medlemsfordeler innenfor bank, eiendomsmegling, forsikring og strøm gjennom avtaler med samarbeidspartnere som blant annet Fana Sparebank, Gjensidige og Fjordkraft. Porteføljen av medlemstilbud er bygget ut de siste årene og medlemmene har ved utgangen av 2024 tilgang til rabatterte tilbud hos 20 ulike samarbeidspartnere.
Vi ønsker også at våre medlemmer skal få tilgang på opplevelser som bygger fellesskap og skaper glede. BOB har avtaler med blant annet Fyllingsdalen Teater, Vestkanten Opplevelser, Førde Volleyball og Førdefestivalen som gir medlemmene mulighet for gratis eller rabatterte opplevelser. I 2024 ble det totalt solgt om lag 18 000 BOB-relaterte billetter til opplevelser gjennom vårt fordelsprogram. Dette til tross for at badeland hos Vestkanten Opplevelser, en av de mest populære rabatterte aktivitetene, var stengt i tre måneder.
BOB sender jevnlig ut nyhetsbrev på e-post med relevant informasjon om nyheter, medlemsfordeler og nye prosjekter, og disse blir godt lest av medlemmene. Undersøkelser viser også at de to utgavene av medlemsbladet BOB-magasinet blir mye lest og også verdsatt.
BOB tilbyr i tillegg relevante medlemsfordeler innenfor bank, eiendomsmegling, forsikring og strøm gjennom avtaler med samarbeidspartnere som blant annet Fana Sparebank, Gjensidige og Fjordkraft. Porteføljen av medlemstilbud er bygget ut de siste årene og medlemmene har ved utgangen av 2024 tilgang til rabatterte tilbud hos 20 ulike samarbeidspartnere.
Vi ønsker også at våre medlemmer skal få tilgang på opplevelser som bygger fellesskap og skaper glede. BOB har avtaler med blant annet Fyllingsdalen Teater, Vestkanten Opplevelser, Førde Volleyball og Førdefestivalen som gir medlemmene mulighet for gratis eller rabatterte opplevelser. I 2024 ble det totalt solgt om lag 18 000 BOB-relaterte billetter til opplevelser gjennom vårt fordelsprogram. Dette til tross for at badeland hos Vestkanten Opplevelser, en av de mest populære rabatterte aktivitetene, var stengt i tre måneder.
BOB sender jevnlig ut nyhetsbrev på e-post med relevant informasjon om nyheter, medlemsfordeler og nye prosjekter, og disse blir godt lest av medlemmene. Undersøkelser viser også at de to utgavene av medlemsbladet BOB-magasinet blir mye lest og også verdsatt.
Medlemsdemokratiet
Medlemsdemokratiet
For å utvikle medlemsdemokratiet og styrke medlems- og kundekontakten har BOB de siste årene tatt i bruk flere nye metoder for å kommunisere med og få tilbakemeldinger fra medlemmene. Bruk av testpanel, referansegrupper og arrangementer rettet mot unge voksne medlemmer på boligjakt er noe av det som benyttes og som vil bli videreutviklet.
I 2025 vil BOB anskaffe en ny digital plattform som ytterligere vil kunne styrke kommunikasjon både med kunder og medlemmer.
BOBs Medlemsforum er et konsultativt organ for boligbyggelagets administrative ledelse, valgt av generalforsamlingen. BOBs generalforsamling besluttet i 2024 å videreføre ordningen. Forumet kan på selvstendig grunnlag eller etter ønske fra boligbyggelaget gi innspill til BOB sin ledelse. BOBs Medlemsforum har syv medlemmer som velges av generalforsamlingen for ett år om gangen. Temaene som ble tatt opp i 2024 omhandlet alt fra digitalisering av forkjøpsrettprosessen, resultater fra omdømme- og medlemsundersøkelser til BOB sine nyboligprosjekter.
For å utvikle medlemsdemokratiet og styrke medlems- og kundekontakten har BOB de siste årene tatt i bruk flere nye metoder for å kommunisere med og få tilbakemeldinger fra medlemmene. Bruk av testpanel, referansegrupper og arrangementer rettet mot unge voksne medlemmer på boligjakt er noe av det som benyttes og som vil bli videreutviklet.
I 2025 vil BOB anskaffe en ny digital plattform som ytterligere vil kunne styrke kommunikasjon både med kunder og medlemmer.
BOBs Medlemsforum er et konsultativt organ for boligbyggelagets administrative ledelse, valgt av generalforsamlingen. BOBs generalforsamling besluttet i 2024 å videreføre ordningen. Forumet kan på selvstendig grunnlag eller etter ønske fra boligbyggelaget gi innspill til BOB sin ledelse. BOBs Medlemsforum har syv medlemmer som velges av generalforsamlingen for ett år om gangen. Temaene som ble tatt opp i 2024 omhandlet alt fra digitalisering av forkjøpsrettprosessen, resultater fra omdømme- og medlemsundersøkelser til BOB sine nyboligprosjekter.
Bærekraft og åpenhetsloven
BOBs samlede virksomhet ble i 2021 sertifisert som Miljøfyrtårn, og ble resertifisert i 2024. I tillegg har BOB de siste fire årene styrket sin bærekraftsrapportering.
BOB gjennomførte høsten 2024 dobbel vesentlighetsanalyse og har utarbeidet bærekraftsrapport for 2024 basert på EUs CSRD-direktiv.
Åpenhetsloven trådte i kraft 1. juli 2022. Loven er viktig for å ivareta sosial bærekraft. Loven skal fremme virksomheters respekt for grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold. Loven gjelder for større virksomheter som hører hjemme i Norge, og som tilbyr varer og tjenester i eller utenfor Norge. Åpenhetsloven skal sikre allmenheten tilgang til informasjon og stiller krav til virksomheters håndtering av forespørsler om temaene over.
I henhold til åpenhetsloven gjennomfører BOB aktsomhetsvurderinger, som blant annet omfatter utvalgte leverandører til BOB. En aktsomhetsvurdering er en arbeidsmetode for å kartlegge, forebygge, gjøre rede for og følge opp hvordan faktiske og potensielle negative konsekvenser i verdikjeden skal håndteres.
Når man gjennomfører aktsomhetsvurderinger etter åpenhetsloven, skal man fokusere på virksomheters påvirkning på grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold, både i og utenfor virksomheten.
Det vises til BOBs nettsider bob.no for en samlet rapportering, inkludert bærekraft og åpenhetsloven.
Bærekraft og åpenhetsloven
BOBs samlede virksomhet ble i 2021 sertifisert som Miljøfyrtårn, og ble resertifisert i 2024. I tillegg har BOB de siste fire årene styrket sin bærekraftsrapportering.
BOB gjennomførte høsten 2024 dobbel vesentlighetsanalyse og har utarbeidet bærekraftsrapport for 2024 basert på EUs CSRD-direktiv.
Åpenhetsloven trådte i kraft 1. juli 2022. Loven er viktig for å ivareta sosial bærekraft. Loven skal fremme virksomheters respekt for grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold. Loven gjelder for større virksomheter som hører hjemme i Norge, og som tilbyr varer og tjenester i eller utenfor Norge. Åpenhetsloven skal sikre allmenheten tilgang til informasjon og stiller krav til virksomheters håndtering av forespørsler om temaene over.
I henhold til åpenhetsloven gjennomfører BOB aktsomhetsvurderinger, som blant annet omfatter utvalgte leverandører til BOB. En aktsomhetsvurdering er en arbeidsmetode for å kartlegge, forebygge, gjøre rede for og følge opp hvordan faktiske og potensielle negative konsekvenser i verdikjeden skal håndteres.
Når man gjennomfører aktsomhetsvurderinger etter åpenhetsloven, skal man fokusere på virksomheters påvirkning på grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold, både i og utenfor virksomheten.
Det vises til BOBs nettsider bob.no for en samlet rapportering, inkludert bærekraft og åpenhetsloven.
Forurensing
Vår utbyggingsvirksomhet står for det største klimagassutslippet i BOB-konsernet. Byggebransjen står for en betydelig andel av verdens samlede CO2-utslipp. Denne erkjennelsen er viktig i vårt viktige arbeid med klima- og miljørettede tiltak. Når det gjelder påvirkning på det ytre miljø for øvrig, arbeider vi systematisk med vår miljøfyrtårnsertifisering knyttet til dette.
I 2024 ble store deler av BOBs bilpark skiftet til elektriske VW ID.Buzz Cargo. For mer detaljer rundt BOBs klima- miljøpåvirkning, viser vi til vår bærekraftsrapport som er å finne på hjemmesidene bob.no.
Forurensing
Vår utbyggingsvirksomhet står for det største klimagassutslippet i BOB-konsernet. Byggebransjen står for en betydelig andel av verdens samlede CO2-utslipp. Denne erkjennelsen er viktig i vårt viktige arbeid med klima- og miljørettede tiltak. Når det gjelder påvirkning på det ytre miljø for øvrig, arbeider vi systematisk med vår miljøfyrtårnsertifisering knyttet til dette.
I 2024 ble store deler av BOBs bilpark skiftet til elektriske VW ID.Buzz Cargo. For mer detaljer rundt BOBs klima- miljøpåvirkning, viser vi til vår bærekraftsrapport som er å finne på hjemmesidene bob.no.
Tilskudd til BOB-tilknyttede borettslag
BOBs fond «Livet mellom husene» tildeler årlig rundt kr. 200.000,- til sosiale tiltak. Alle borettslag, sameier og andre boligrelaterte selskaper som er forvaltet av BOB, kan søke om midler fra fondet. Mange boligselskaper søker om støtte til oppgraderinger av utenomhusområder, og spesielt er det mange som ønsker seg midler til kjøp av nye benker. I 2024 ble derfor alle midlene i fondet satt av til BOB-benker.
Til sammen 62 borettslag og sameier fikk tildelt benker. Benkene ble produsert hos tiltaksbedriften Trigger i Øygarden og Vevang Produksjon i Dale i Sunnfjord. For en oversikt over de siste års tildelinger vises det til www.bob.no/fondet/.
Tilskudd til BOB-tilknyttede borettslag
BOBs fond «Livet mellom husene» tildeler årlig rundt kr. 200.000,- til sosiale tiltak. Alle borettslag, sameier og andre boligrelaterte selskaper som er forvaltet av BOB, kan søke om midler fra fondet. Mange boligselskaper søker om støtte til oppgraderinger av utenomhusområder, og spesielt er det mange som ønsker seg midler til kjøp av nye benker. I 2024 ble derfor alle midlene i fondet satt av til BOB-benker.
Til sammen 62 borettslag og sameier fikk tildelt benker. Benkene ble produsert hos tiltaksbedriften Trigger i Øygarden og Vevang Produksjon i Dale i Sunnfjord. For en oversikt over de siste års tildelinger vises det til www.bob.no/fondet/.
Gaver og sponsorat
BOBs samfunnsansvar uttrykkes også gjennom økonomisk støtte til foreninger og lag. BOB støtter både kultur og idrett. BOB en viktig samarbeidspartner til Sportsklubben Brann og Fyllingsdalen Teater. Vi støtter også Førde IL Fotball, Førde Volleyball og Førdefestivalen.
I tillegg er «BOB-gaven» etablert, som består av to årlige tildelinger der lag og organisasjoner som tar samfunnsansvar kan søke om støtte. Samlet utbetaling er kr. 200.000,-. I 2024 støttet vi 18 tiltak som alle bidrar til å bygge fellesskap.
BOB bidro også i 2024 med pengegave til TV-aksjonen.
Gaver og sponsorat
BOBs samfunnsansvar uttrykkes også gjennom økonomisk støtte til foreninger og lag. BOB støtter både kultur og idrett. BOB en viktig samarbeidspartner til Sportsklubben Brann og Fyllingsdalen Teater. Vi støtter også Førde IL Fotball, Førde Volleyball og Førdefestivalen.
I tillegg er «BOB-gaven» etablert, som består av to årlige tildelinger der lag og organisasjoner som tar samfunnsansvar kan søke om støtte. Samlet utbetaling er kr. 200.000,-. I 2024 støttet vi 18 tiltak som alle bidrar til å bygge fellesskap.
BOB bidro også i 2024 med pengegave til TV-aksjonen.
Medarbeidere
Ved utgangen av 2024 var 158 personer fast ansatt i BOB og tilhørende datterselskaper, mot 155 personer på samme tidspunkt i 2023. Antall årsverk ved utgangen av 2024 for BOB og tilhørende datterselskaper var 156,2 årsverk mot 157,1 årsverk ved utgangen av 2023. Antall årsverk er inklusive lærlinger og andre midlertidige ansatte.
I 2024 var sykefraværet i BOB-konsernet 5,97 % mot 7,18 % i 2023. Dette er en reduksjon siden 2023, men vurderes fortsatt som et for høyt fravær. Vi kan ikke se at nivået skyldes arbeidsrelaterte forhold. I 2024 ble det gjennomført opplæring av verneombud, tillitsvalgte samt ledere og alle avdelinger i sykefraværsoppfølging med mål om å forebygge og redusere sykefravær i konsernet.
Medarbeidere
Ved utgangen av 2024 var 158 personer fast ansatt i BOB og tilhørende datterselskaper, mot 155 personer på samme tidspunkt i 2023. Antall årsverk ved utgangen av 2024 for BOB og tilhørende datterselskaper var 156,2 årsverk mot 157,1 årsverk ved utgangen av 2023. Antall årsverk er inklusive lærlinger og andre midlertidige ansatte.
I 2024 var sykefraværet i BOB-konsernet 5,97 % mot 7,18 % i 2023. Dette er en reduksjon siden 2023, men vurderes fortsatt som et for høyt fravær. Vi kan ikke se at nivået skyldes arbeidsrelaterte forhold. I 2024 ble det gjennomført opplæring av verneombud, tillitsvalgte samt ledere og alle avdelinger i sykefraværsoppfølging med mål om å forebygge og redusere sykefravær i konsernet.
Arbeidsmiljø, HMS og etikk
Arbeidsmiljøet i BOB oppleves som godt. Arbeidsmiljøundersøkelsen i 2024 viste stabile resultater sammenliknet med tilsvarende undersøkelse i 2022, men også noen forbedringsområder. Å arbeide for et sikkert og godt fysisk, organisatorisk og psykososialt arbeidsmiljø er en kontinuerlig prosess. Det utarbeides handlingsplaner med utviklings- og bevaringsområder og konkrete tiltak for 2025.
Arbeidsmiljø- og HMS-arbeidet i 2024 har handlet om å sikre trygge og helsefremmende arbeidsplasser for våre ansatte, et trygt bomiljø for våre leietakere, samt en god oppfølging av sikkerhet, helse og arbeidsmiljø i våre byggeprosjekter. Internt har vi lagt til rette for og motivert til en god meldekultur, og vi har delt ut forbedringspris for gode forslag som har kommet inn i løpet av året. Totalt ble det meldt inn 240 saker i 2024; dette er en forbedring på 37 % sammenlignet med 2023.
Kompetanseheving i HMS og ulike arbeidsmiljøtema har vært prioritert som forebyggende tiltak for både ansatte og ledere.
Det er registrert 4 arbeidsrelaterte skader eller ulykker i BOB BBL i 2024, mot seks i 2023. De fire skadene er kategorisert som mindre alvorlige, uten fravær.
I BOB BBL har det i 2024 vært avholdt fire møter i Arbeidsmiljøutvalget.
BOBs organisasjon skal være offensiv, profesjonell, engasjert og nyskapende. Vi skal være en virksomhet som er åpen, gjennom og handling inngir tillit, og opptrer i henhold til våre etiske retningslinjer. De etiske retningslinjene i BOB gjelder for tillitsvalgte, ledere og medarbeidere, og alle som opptrer på vegne av BOB.
Arbeidsmiljø, HMS og etikk
Arbeidsmiljøet i BOB oppleves som godt. Arbeidsmiljøundersøkelsen i 2024 viste stabile resultater sammenliknet med tilsvarende undersøkelse i 2022, men også noen forbedringsområder. Å arbeide for et sikkert og godt fysisk, organisatorisk og psykososialt arbeidsmiljø er en kontinuerlig prosess. Det utarbeides handlingsplaner med utviklings- og bevaringsområder og konkrete tiltak for 2025.
Arbeidsmiljø- og HMS-arbeidet i 2024 har handlet om å sikre trygge og helsefremmende arbeidsplasser for våre ansatte, et trygt bomiljø for våre leietakere, samt en god oppfølging av sikkerhet, helse og arbeidsmiljø i våre byggeprosjekter. Internt har vi lagt til rette for og motivert til en god meldekultur, og vi har delt ut forbedringspris for gode forslag som har kommet inn i løpet av året. Totalt ble det meldt inn 240 saker i 2024; dette er en forbedring på 37 % sammenlignet med 2023.
Kompetanseheving i HMS og ulike arbeidsmiljøtema har vært prioritert som forebyggende tiltak for både ansatte og ledere.
Det er registrert 4 arbeidsrelaterte skader eller ulykker i BOB BBL i 2024, mot seks i 2023. De fire skadene er kategorisert som mindre alvorlige, uten fravær.
I BOB BBL har det i 2024 vært avholdt fire møter i Arbeidsmiljøutvalget.
BOBs organisasjon skal være offensiv, profesjonell, engasjert og nyskapende. Vi skal være en virksomhet som er åpen, gjennom og handling inngir tillit, og opptrer i henhold til våre etiske retningslinjer. De etiske retningslinjene i BOB gjelder for tillitsvalgte, ledere og medarbeidere, og alle som opptrer på vegne av BOB.
Likestilling og diskriminering
BOB skal være en arbeidsplass som medarbeidere opplever som trygg og attraktiv, og der den enkeltes rettigheter blir ivaretatt på en skikkelig måte. Vi har nulltoleranse mot mobbing, diskriminering og trakassering. Alle ansatte har både rett og plikt til å varsle dersom de selv eller andre blir utsatt for denne typen behandling. Egne varslingsrutiner er innført.
BOB skal arbeide for likestilling mellom kjønnene og for et inkluderende arbeidsmiljø. BOB er kjent med formålet i likestillings- og diskrimineringsloven og tar hensyn til lovens formål i sin personalpolitikk. Overordnete retningslinjer for mangfold og likestilling ble vedtatt i 2021.
Alle medarbeidere skal ha muligheter til lønn- og karriereutvikling uavhengig av alder, etnisitet, nasjonal opprinnelse, avstamming, hudfarge, språk, religion, legning, livssyn eller funksjonsevne. Konsernet skal aktivt stimulere til likestilt karrieremuligheter for begge kjønn.
BOB er omfattet av aktivitets- og redegjørelsesplikten (ARP), og en egen likestillingsredegjørelse publiseres på våre hjemmesider bob.no.
Likestilling og diskriminering
BOB skal være en arbeidsplass som medarbeidere opplever som trygg og attraktiv, og der den enkeltes rettigheter blir ivaretatt på en skikkelig måte. Vi har nulltoleranse mot mobbing, diskriminering og trakassering. Alle ansatte har både rett og plikt til å varsle dersom de selv eller andre blir utsatt for denne typen behandling. Egne varslingsrutiner er innført.
BOB skal arbeide for likestilling mellom kjønnene og for et inkluderende arbeidsmiljø. BOB er kjent med formålet i likestillings- og diskrimineringsloven og tar hensyn til lovens formål i sin personalpolitikk. Overordnete retningslinjer for mangfold og likestilling ble vedtatt i 2021.
Alle medarbeidere skal ha muligheter til lønn- og karriereutvikling uavhengig av alder, etnisitet, nasjonal opprinnelse, avstamming, hudfarge, språk, religion, legning, livssyn eller funksjonsevne. Konsernet skal aktivt stimulere til likestilt karrieremuligheter for begge kjønn.
BOB er omfattet av aktivitets- og redegjørelsesplikten (ARP), og en egen likestillingsredegjørelse publiseres på våre hjemmesider bob.no.
Styre- og ledelsesforsikring
Det er tegnet styre- og ledelsesansvarsforsikring for alle selskaper som er en del av BOB-konsernet. Forsikringen omfatter nåværende, tidligere og fremtidige styremedlemmer og varamedlemmer, daglig leder/administrerende direktør, medlem av konsernledelsen samt ansatte som kan pådra seg et selvstendig ledelsesansvar.
Styre- og ledelsesforsikring
Det er tegnet styre- og ledelsesansvarsforsikring for alle selskaper som er en del av BOB-konsernet. Forsikringen omfatter nåværende, tidligere og fremtidige styremedlemmer og varamedlemmer, daglig leder/administrerende direktør, medlem av konsernledelsen samt ansatte som kan pådra seg et selvstendig ledelsesansvar.
Vedrørende forslag om å starte bank
På bakgrunn av forslag fra et medlem til generalforsamlingen i 2024, ble styret bedt om åutrede og vurdere hvilke forutsetninger og prioriteringer BOB har til å bidra til en eventuell etablering av et finansforetak, som primært kan tilby lån til borettslag og sameier, eventuelt også som kundebank.
Styret har vurdert forslaget, og har besluttet å ikke arbeide videre med saken. Å starte og drive finansforetak i BOBs egen regi, enten rettet mot boligselskaper eller privatkunder eller en kombinasjon, vil kreve kompetanse og kapital som BOB ikke har, eller som vil gå på bekostning av BOBs kjerneoppgaver. BOB er for øvrig medeier i foretaket Klare Finans AS (sammen med mange andre boligbyggelag), som tilbyr borettslag og sameier sikring mot tap samt finansiering av felleskostnader. Klare Finans AS har også anledning til å låne ut mindre, kortsiktige lån til boligselskaper.
Vedrørende forslag om å starte bank
På bakgrunn av forslag fra et medlem til generalforsamlingen i 2024, ble styret bedt om åutrede og vurdere hvilke forutsetninger og prioriteringer BOB har til å bidra til en eventuell etablering av et finansforetak, som primært kan tilby lån til borettslag og sameier, eventuelt også som kundebank.
Styret har vurdert forslaget, og har besluttet å ikke arbeide videre med saken. Å starte og drive finansforetak i BOBs egen regi, enten rettet mot boligselskaper eller privatkunder eller en kombinasjon, vil kreve kompetanse og kapital som BOB ikke har, eller som vil gå på bekostning av BOBs kjerneoppgaver. BOB er for øvrig medeier i foretaket Klare Finans AS (sammen med mange andre boligbyggelag), som tilbyr borettslag og sameier sikring mot tap samt finansiering av felleskostnader. Klare Finans AS har også anledning til å låne ut mindre, kortsiktige lån til boligselskaper.
Risiko
Risiko
Sammensetningen av konsernets kundemasse er bred og variert. Styret er oppmerksom på at boligbyggelagets markedsrisiko innenfor enkelte områder er betydelig, spesielt innenfor eiendomsutvikling og salg av boliger. Konsernets lån er sikret med pant i fast eiendom, og har hovedsakelig flytende rente.
Konsernet er eksponert for risiko knyttet til endringer i rentemarkedet. Likviditetssituasjonen i konsernet er tilfredsstillende, men er blitt strammere.
BOBs investeringsstrategi er basert på definerte grenser for hvor stor andel som kan plasseres i investeringskategorier med ulik risiko. Styret besluttet i 2024 å selge seg ut av aktiva klassene Eiendom, Private Equity og Hedgefond, og nedsalget vil pågå gjennom 2025.
Investeringene er plassert i norske og globale fond, med god spredning av risiko og likviditet. Det vurderes fortløpende endringer dersom risikobildet tilsier dette.
Sammensetningen av konsernets kundemasse er bred og variert. Styret er oppmerksom på at boligbyggelagets markedsrisiko innenfor enkelte områder er betydelig, spesielt innenfor eiendomsutvikling og salg av boliger. Konsernets lån er sikret med pant i fast eiendom, og har hovedsakelig flytende rente.
Konsernet er eksponert for risiko knyttet til endringer i rentemarkedet. Likviditetssituasjonen i konsernet er tilfredsstillende, men er blitt strammere.
BOBs investeringsstrategi er basert på definerte grenser for hvor stor andel som kan plasseres i investeringskategorier med ulik risiko. Styret besluttet i 2024 å selge seg ut av aktiva klassene Eiendom, Private Equity og Hedgefond, og nedsalget vil pågå gjennom 2025.
Investeringene er plassert i norske og globale fond, med god spredning av risiko og likviditet. Det vurderes fortløpende endringer dersom risikobildet tilsier dette.
Årsregnskapet
BOB BBLs (morselskapet) omsetning i 2024 var på kr. 164.351.867, -. Resultatregnskapet til BOB BBL for 2024 viser et positivt resultat før skatt på kr. 22.247.065,- og kr. 19.450.603,- etter skatt.
Bokført egenkapital i BOB BBL er pr. 31.12.2024 kr. 754.924.082,-. Selskapets egenkapital er 83,6 % av totalkapitalen.
BOB avlegger konsernregnskap i henhold til regnskapsloven. Konsernets omsetning i 2024 var på kr. 332.311.008,- inkludert prosjektinntekter på kr. 103.190.592,-.
BOB-konsernets resultatregnskap for 2024 viser et negativt resultat før skatt på kr. 50.568.955,-, og et negativt resultat etter skatt på kr. 41.075.405,-. Bokført egenkapital i konsernet er pr. 31.12.2024 kr. 523.730.256,-, konsernets egenkapital utgjør 40,5 % av totalkapitalen.
Styret anser årsregnskapet som rettvisende for boligbyggelaget og konsernets økonomiske stilling pr. 31.12.24.
Det har vært positiv avkastning på finansporteføljene i 2024.
Årsregnskapet
BOB BBLs (morselskapet) omsetning i 2024 var på kr. 164.351.867, -. Resultatregnskapet til BOB BBL for 2024 viser et positivt resultat før skatt på kr. 22.247.065,- og kr. 19.450.603,- etter skatt.
Bokført egenkapital i BOB BBL er pr. 31.12.2024 kr. 754.924.082,-. Selskapets egenkapital er 83,6 % av totalkapitalen.
BOB avlegger konsernregnskap i henhold til regnskapsloven. Konsernets omsetning i 2024 var på kr. 332.311.008,- inkludert prosjektinntekter på kr. 103.190.592,-.
BOB-konsernets resultatregnskap for 2024 viser et negativt resultat før skatt på kr. 50.568.955,-, og et negativt resultat etter skatt på kr. 41.075.405,-. Bokført egenkapital i konsernet er pr. 31.12.2024 kr. 523.730.256,-, konsernets egenkapital utgjør 40,5 % av totalkapitalen.
Styret anser årsregnskapet som rettvisende for boligbyggelaget og konsernets økonomiske stilling pr. 31.12.24.
Det har vært positiv avkastning på finansporteføljene i 2024.
Kontantstrømanalyse
Kontantstrømanalyse
Netto kontantstrøm i BOB konsern fra operasjonelle aktiviteter var i 2024 positivt med kr. 112.067.762, - mot et negativt driftsresultat på kr. 50.568.955,-. Forskjellen mellom driftsresultat og kontantstrøm kan i hovedsak forklares med ferdigstillelse av et boligprosjekt under utbygging (i egenregi). Dette får likviditetseffekt ved ferdigstillelse.
Netto kontantstrøm i BOB BBL fra operasjonelle aktiviteter var i 2024 positivt med kr. 5.669.383,- mot et driftsresultat på kr. 436.670,-. Forskjellen mellom driftsresultat og kontantstrøm forklares i hovedsak med avskrivinger, nedskrivninger og endringer i kundefordringer.
Netto kontantstrøm i BOB konsern fra operasjonelle aktiviteter var i 2024 positivt med kr. 112.067.762, - mot et negativt driftsresultat på kr. 50.568.955,-. Forskjellen mellom driftsresultat og kontantstrøm kan i hovedsak forklares med ferdigstillelse av et boligprosjekt under utbygging (i egenregi). Dette får likviditetseffekt ved ferdigstillelse.
Netto kontantstrøm i BOB BBL fra operasjonelle aktiviteter var i 2024 positivt med kr. 5.669.383,- mot et driftsresultat på kr. 436.670,-. Forskjellen mellom driftsresultat og kontantstrøm forklares i hovedsak med avskrivinger, nedskrivninger og endringer i kundefordringer.
Disponering av årsresultatet
BOB BBL hadde i 2024 et overskudd etter skatt på kr. 19.450.603,-. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i BOB BBL:
Disponering av årsresultatet
BOB BBL hadde i 2024 et overskudd etter skatt på kr. 19.450.603,-. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i BOB BBL:
- Overført til annen egenkapital kr. 19.450.603.-
- Totalt disponert kr. 19.450.603.-
- Overført til annen egenkapital kr. 19.450.603.-
- Totalt disponert kr. 19.450.603.-
Forutsetning for fortsatt drift
Regnskap for 2024 er utarbeidet under forutsetning av fortsatt drift. Selskapets styre bekrefter at denne forutsetning er til stede.
Forutsetning for fortsatt drift
Regnskap for 2024 er utarbeidet under forutsetning av fortsatt drift. Selskapets styre bekrefter at denne forutsetning er til stede.
Datterselskaper
BOB er organisert som konsern, med i alt åtte aksjeselskap og to borettslag (ref. note 1 og 15), i tillegg til selve boligbyggelaget. Selskapene er direkte eid av boligbyggelaget eller gjennom datterselskaper. I tillegg er det 5 tilknyttede selskaper under BOB Eiendomsutvikling AS. Datterselskapenes og de tilknyttede selskapenes oppgave er å virkeliggjøre de overordnede målsettinger som er fastsatt av konsernstyret.
Som en del av forbedringsprogrammet har det de siste årene vært arbeidet videre med å effektivisere og forenkle selskapsstrukturen i konsernet. Blant annet ble deler av BOB Eiendomstjenester og rådgivning AS virksomhetsoverdratt til BOB BBL i 2022, og ytterligere to avdelinger i selskapet ble virksomhetsoverdratt til BOB BBL med virkning fra 1. januar 2024. Fra 2025 har selskapet skiftet navn til BOB Eiendomstjenester AS.
Fullstendig oversikt over datterselskaper og tilknyttede selskaper fremgår av note 1, 7 og 15 i konsernregnskapet.
Datterselskaper
BOB er organisert som konsern, med i alt åtte aksjeselskap og to borettslag (ref. note 1 og 15), i tillegg til selve boligbyggelaget. Selskapene er direkte eid av boligbyggelaget eller gjennom datterselskaper. I tillegg er det 5 tilknyttede selskaper under BOB Eiendomsutvikling AS. Datterselskapenes og de tilknyttede selskapenes oppgave er å virkeliggjøre de overordnede målsettinger som er fastsatt av konsernstyret.
Som en del av forbedringsprogrammet har det de siste årene vært arbeidet videre med å effektivisere og forenkle selskapsstrukturen i konsernet. Blant annet ble deler av BOB Eiendomstjenester og rådgivning AS virksomhetsoverdratt til BOB BBL i 2022, og ytterligere to avdelinger i selskapet ble virksomhetsoverdratt til BOB BBL med virkning fra 1. januar 2024. Fra 2025 har selskapet skiftet navn til BOB Eiendomstjenester AS.
Fullstendig oversikt over datterselskaper og tilknyttede selskaper fremgår av note 1, 7 og 15 i konsernregnskapet.
Bergen 31. desember 2024 / 25. mars 2025
I styret for BOB BBL:
Bergen 31. desember 2024 / 25. mars 2025
I styret for BOB BBL:
Jon Haugervåg / Leder
Helge Lilletvedt / Nestleder
Eva E. Grimstad
Jon Haugervåg / Leder
Helge Lilletvedt / Nestleder
Eva E. Grimstad
Christina S. Schieldrop
Amanda Haugland
Terje Heggheim
Christina S. Schieldrop
Amanda Haugland
Terje Heggheim
Maren Hjelmeland
Adrian G. Ohnstad
Alf K. Wilhelmsen
Maren Hjelmeland
Adrian G. Ohnstad
Alf K. Wilhelmsen
Harald Schjelderup / Administrerende direktør
Harald Schjelderup / Administrerende direktør